Tabelle Millesimali
Secondo i sensi della legge italiana, le tabelle millesimali sono le quote di proprietà all’interno del condominio, che vengono espresse sotto forma di rapporto tra il valore dell’intero stabile e il valore di ogni singola unità, il tutto successivamente fatto uguale a 1.000 (da cui prende il nome).
Gli art. 1118 e 1123 del C.C. italiano regolano in ordine il diritto e l’onere di contribuzione di ogni condomino, presupponendo che questa sia in corretta proporzione con il valore del piano o dell’unità immobiliare.
La disposizione dell’art. 68 del C.C. regola l’obbligo di integrare il valore di ciascun piano o porzione di piano all’interno dell’apposita tabella allegata al regolamento.
La tabella millesimale è formata da una tabella sintetica, che contiene i valori proporzionali relativi alle singole unità immobiliari che sono rilevanti sia per quanto riguarda il voto in assemblea, sia per quanto riguarda il contributo di ognuno alle spese.
Dettagli tecnici
Le tabelle vengono dunque definite come un allegato del regolamento condominiale e sono considerate lo strumento più importante poiché da esse dipende tutta la ripartizione delle spese (ordinarie e straordinarie) ma soprattutto le maggioranze nelle assemblee.
Queste fondamentali tabelle vengono obbligatoriamente redatte e stese dall’amministratore o da altri tecnici professionisti, come ingegneri, periti edili, geometri o anche architetti; tutte figure professionali che posseggono le competenze adeguate.
Ricordiamo che il metodo adottato per la redazione delle tabelle, viene stabilito dalla superficie effettiva delle varie unità immobiliari adattate poi con specifici coefficienti che tengono conto delle caratteristiche di ogni vano, calcolando così il volume virtuale.
I tre coefficienti maggiormente utilizzati sono quelli di destinazione, di illuminazione e di esposizione che vengono considerati “arbitrari” e soggettivi.
A questo punto la somma integrale delle superfici virtuali verrà rapportata a 1.000 e tramite una semplice proporzione si otterranno i dati necessari alla stesura delle tabelle millesimali.
Molteplicità
Una cosa che non tutti sanno è che all’interno di ogni condominio ci possono essere più tabelle millesimali; quella principale rappresenta i valori proporzionali delle varie proprietà e serve a suddividere le spese di condominio, poi ad esempio c’è quella per l’utilizzo delle proprietà comuni che si riferiscono agli specifici servizi dello stabile.
Approvazione ed eventuale modifica
In passato, i contenuti delle tabelle millesimali, dovevano essere approvati all’unanimità; quindi sia la redazione che l’eventuale modifica richiedeva l’intervento di tutti i condomini e questa pratica non era particolarmente gradita causa delle spese che comportava.
Revisione delle Tabelle Millesimali
Al giorno d’oggi invece, grazie all’art. 69, l’eventuale modifica delle tabelle può avvenire nelle 2 seguenti modalità:
- nel caso ci sia certezza di un errore;
- nel caso in cui cambino le condizioni di una parte dell’edificio (Es. sopraelevazione di nuovi piani).
In passato, venne stabilito che una semplice divergenza tra valore oggettivo e valore espresso fosse sempre il perfetto presupposto per apportare modifiche alla tabella; inoltre, la modifica avveniva anche nel caso in cui chi la richiedeva riuscisse a dimostrare che la sua approvazione fosse stata frutto di un errore della volontà, errore essenziale, in quanto, se conosciuto, avrebbe comportato la mancata approvazione.